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第六十一章 端倪初现(3)

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    等车辆停稳,齐天翔率先走下了中巴车,立即被眼前的一片红震撼了,感觉就像进入了一片红色的海洋。红色的气球高高地飘扬在空中,红色的缎带条幅在风中飘舞着,红色的充气拱门从小区门口,间隔不断地一直延伸到各个楼道跟前,拱门之下的道路铺上了红地毯,使得整个地面像被红色染了一遍似的。几栋往日衰落残破的楼盘,被从高往下悬挂的红色条幅整个遮满了,成为红彤彤喜兴的新嫁娘一般,迎接着关注的目光。

    很远就看到汪宝坤站在红色的主席台下面,扭动着浑圆的身躯來回走动着,指挥着工作人员进行着最后的布置,看到中巴车缓缓停下之后,就赶忙扭动着快步走了过來。

    “好家伙,你这是要搞红海洋吗,把个破旧的楼盘包裹的跟个新嫁娘一样,红彤彤迷人晃眼,所谓红女绿男,其心叵测,不得不防,说说你居心何在,”齐天翔握着汪宝坤的手,满脸笑容地调侃着:“这么大费周章,所为何來,”

    汪宝坤一边同市里的各位领导握着手,一边环视着周围红色的布置,得意地笑着自豪地说:“这红海洋还行吧,喜庆、喜气、喜人,多吉利。我还就喜欢大红大紫的俗气,接地气,符合传统,看着也舒服。”

    汪宝坤说着话,回身安排工作人员将领导们请到临时搭起的板房里休息,随即对齐天翔使了一个眼色,笑咪咪地建议说:“带您参观一下我的红海洋好不好,感受一下喜庆的气氛。”

    齐天翔点点头,微微笑着随同汪宝坤在楼群中穿行着。这里他曾经來过,可往日的破败,如今却染满了红色,似乎再也找不到残破的痕迹,涅槃重生的机缘是伴随着血一样的浓烈开始的,倒也有一些悲壮和决绝的意蕴。

    “这里原本是十二栋纯板式小高层的规划,如果能够顺利完成的话,在这样的区域,前有商业中心,旁边的规划中的公共绿地,后面不远就是行政和金融中心,想不赚钱都难。也许正是看中了这样的优势,头脑一热犯了大忌,两到三期开发的地产,一次就全部铺开了,结果是贪多嚼不烂,资金跟不上了,不烂尾才怪呢。”汪宝坤唏嘘地看着面前的楼盘,遗憾地摇着头叹息道:“这么好的地界,那么好的时机,居然沒有赚到钱,想起來真是不可思议啊,”

    “那照你的意思,应该怎么开发,怎么维持才好,”齐天翔饶有兴致地鼓励着汪宝坤,缓缓地说:“说來听听,让我也长长学问。”

    “反正时间还早,您要愿意听,我就跟您卖弄卖弄。”汪宝坤拿出烟來,递给齐天翔一支,又掏出打火机來给他点着,抽了一口,缓缓地说:“一期一期开发,分三期开发完成。第一期最为关键,需要品牌效益,需要口碑,特别是人气,所以第一期不要希望赚钱,不赔钱就是赚钱。广告要铺天盖地,广播、电视、报纸这些传统媒体,灯箱、路标、移动终端,这些新兴媒体,以及大型公益活动的赞助,助学捐助这些隐形的宣传,只要是能够吸引眼球的行为多多益善,做足做好这些事情才算做完了第一步。随着广告效应的体现,房子也盖得差不多了,卖房的同时一定要把周边环境和设施配套做好,这是整个项目的门面,沒有做好宁愿推迟售房。房子开卖的同时二期也开始火爆开工,房子不能一下卖完,但要给购房者造成不买就买不到的错觉,可以采取摇号、分组抽签、预付款的方式吊足购房者的胃口,结果还是有很多人沒有买到房子,只能期待二期开盘。二期房价就要做相应的调整,即使大市场沒有变化,也要上调,因为买涨不买降是消费者普遍的心理,可以采取折扣或优惠的方法冲抵价格上涨,让购房者觉得占了便宜。二期工程一定要快,要在一期沒有买到房子的购房者懊悔期,就能预付或可能得到房子,否则很多刚需购房者都会选择用脚投票,要留住这些客户,就是要快,工程要快,销售要快,总之一切都要快马加鞭。因为这一期才是真正盈利的时期,银行贷款,工程款结算,建筑材料费用清算,投资方回报,都要在这期间完成,内外因素都迫使提速。等到三期建设开始的时候,就是缓冲期了,快慢取决于市场情况,以及自己的经济实力和盈利预期。有了前两期的铺垫,特别是购房者的示范,一个成熟稳定的小区已然成型,这个时候做什么都在正常的。可以加快进度建设三期工程,也可以缓慢建设等待时机,只要你不是做完这个工程就金盆洗手的话,三期工程和小区样板作用更为明显,因为在这之前你可能已经有一到二个项目同步在做,正在建设的三期,可以帮你稳定银行、工程建设、建筑材料,特别是购房者。你有多少钱别人并不知道,你有什么样的开发建设实力别人也不知道,而一个正在建设并销售情况稳定良好的小区,会给你加分不少。缓慢建设的三期还可以让你圈定银行,以及交了预付款的购房者,事实上银行给你三期的贷款和预付款,已经被使用在了其他项目的前期工程之上了,除非你有足够的经济实力,否则三期竣工交房之时就是你麻烦不断之日。反正经过一二期的铺垫,盈利已经装进了口袋,三期只是锦上添花,早一点晚一点又有什么关系,或许还会因为市场变化狠赚一把呢,套牢的永远是银行和购房者,哪里见过开发商跳楼的,”

    看到齐天翔撇嘴,汪宝坤呵呵笑着接着说:“当然也有简单的作法,一次就将整个小区进行开发,但这需要承担的风险很大,首先是资金实力,这包括自有资金和银行贷款两块,不是很大的公司不敢冒然这样做。另外就是市场预期,如果不是很好的地段和项目,一大片房子起來,销售就是问題,购房者反而不着急了,可以反复比对和衡量,随着楼房的建设进度,会有更多的麻烦。就像这样一个纯板式小高层小区,面向的本身就是中高端购房者,这样的消费者一般冷静和理智,更可怕的是他们不像一些等房结婚的刚需,以及一些为改善住房咬牙买房的大爷大妈,他们本身就有住房,或许有的还不止一两套,如果不是购房投资,那么就不会围观和关注期房,而会选择现房或准现房,这些就注定缺少了预付款这一块。还有更关键的,银行惜贷,这是要命的,这样的纯板式小高层,既不是政府支持的棚户区改造,也不是银行喜欢的商业物业,更不是普通商品房,拿到中长期贷款的几率很小,这就需要雄厚的资金支撑,一旦资金链断裂,后果就不可想象。丽景小区就是这样,一次性铺开,高调上马,而且中途还甩开了借的壳单飞,想不死都难。”

    “奸商,简直是十足的奸商。”齐天翔呵呵笑着瞪了汪宝坤一眼,随即像想起來什么似的,环顾了周边,慢慢地问:“你的徒弟呢,怎么沒有看到,”

    “躲起來了,这个时候露面,不是找不自在吗,”汪宝坤漫不经心地说着,低声对齐天翔说:“这几天风声不对,昨天晚上接到你电话之后,本來想给你说的,可又担心说不清楚,我总觉得事情不仅仅只是复建这么简单,而且首先启动丽景小区的复建工程,不简单啊,”

    “项庄舞剑,意在沛公啊,”齐天翔意味深长地笑了一下,随即神色凝重地看着汪宝坤,缓缓地说:“这个时候拉你进來,有点不地道,弄不好会让你陷进來啊,”

    “说这些干什么,现在又不是煽情的时候。”汪宝坤大大咧咧地笑了,平静地说:“我们是朋友,跟你、跟他都是,不管你们是不是这样认为,反正我老汪是这样认为的。再者说我是个商人,有商机不抓我傻啊,”

    “当然是朋友,这还有什么可说的,再过些年退休了,我有闲,你有钱,能坐到一起品茗论道不是很好吗,”齐天翔尽量语调轻松地调侃着,可怎么也轻松不起來,“回迁户全部足数安置,卖地款以实有住房冲抵,更要命的是银行只是停息挂账,沒有减免更沒有追加,条件苛刻,难度不小啊,”

    “对于那小子当然难度不小,甚至能难死他,人家的目的就是要逼死他,这样就能按规矩收拾他了。”汪宝坤有些激动,缓了一下才说:“那是针对他人的死结,对我沒有任何效果,反而还有助益。”

    望着齐天翔奇异的眼神,汪宝坤掰着手指说道:“首先是回迁户安置,这根本沒有问題,即使不要求也是要做的。这里原來是厂房加家属楼,回迁户不过百十來户,压力不大。卖地款主要是厂房折价款,打了折扣之后也沒有多少,几十套房子的事,而且政府要的只是公益房,面积也可以协商。工程建设和建筑材料拖欠的费用,也可以用房子抵扣。至于银行贷款,停息挂账更是与我沒有什么关系了,他们主导签署的只是续贷协议,我又不准备续贷,何况我又不准备大操大办,有什么难度。”

    看着汪宝坤轻描淡写地讲着,齐天翔知道这是为了让自己宽心,其实汪宝坤并不轻松,所以还是担心地说:“可人家还要有销售分账的,到时候该拿什么分账,”

    “我沒房子,分什么账,”汪宝坤故作惊异地说:“刚才说的那几样,已经把房子都分完了,我那什么來销售,又拿來的利润分账,”

    “就刚才说的,我不准备大操大办,接手后就根据现有建筑情况,进行维修加固,同时着手内部整修,然后封顶交房。不管是十二层的,还是七八层的,都就地封顶,绝不再续盖,而且我也不请建筑公司來做这些事,请我们的老哥们互助合作社的伙计,就把这点活干了,既减少了我的工程成本,又给他们增加了收入。”汪宝坤说着兴奋了起來,笑着说:“你别说这些互助合作社的人,五行八作应有尽有,还真是藏龙卧虎,什么事情交给他们,只要有要求有规矩,保证能有一个好的结果。”

    齐天翔沒有被汪宝坤的兴奋所触动,而是关心地说:“这三算两不算,你都是花钱的地方,你赔本赚吆喝,做公益,”

    “如果您老弟希望我做公益,也不是不行。”汪宝坤嬉皮笑脸地回应着,依然兴奋地说:“我是商人,当然要赚钱。你看看这个小区,以前规划可是高档小区,楼与楼之间的间距给业主留出了足够的停车位,而且还要做绿化处理,楼群中间规划的是花园和会所,而且楼群与外界让出了足够宽的位置,准备建设绿化隔离带,使这个低密度小区成为掩映在绿色环抱之中的美丽花园。可烂尾这么多年,还有高端用户会相中这个小区吗,还愿意与这些回迁户和公益房住户为邻吗,你别瞪眼,我说的都是实情,这也是高端社区建设和规划的原则,想卖出高价,一要环境好,二要远离低质量住户。因此,我不准备盖花园,我只盖家园,温馨、舒适、便利的家园,看看这楼群中间,我可以花园改幼儿园,会所可以是超市,绿化带我只在楼宇间布局,环绕小区的开放式围墙,我完全可以商业裙房代替,想一想这些商业房可以每年给我带來多少收益,这样的小区能够变废为宝也只能这样处理。”

    “这楼房烂尾这么多年,维修加固可一定要认真啊,安全的事情可是不敢大意,尤其的住房,可是要保证几十年的大事啊,”齐天翔承认汪宝坤说的是事实,也暗暗钦佩这小子独到的眼光和精明,商业裙房的开发合理地规避了小区复建的问題,也可以给他带來丰厚的利益,可还是不放心地叮嘱着:“安全可是大于天的事情啊,”

    “这您可以放一万个心,我是做房地产的,安全这事我还不知道吗,放心吧,”汪宝坤认真地看着齐天翔保证着,很快就笑着说:“这个小区的建筑还是可以信任的,无论是地基,还是建筑材料,都可以相信,而且这种板式楼,主体结构重心在桩基,只要桩基做好了,其他就跟搭积木一样简单。这个楼盘是一次性开工建设,质量是绝对有保障的。”

    看着齐天翔疑惑的眼神,汪宝坤笑着说:“实话告诉你吧,为什么这个楼盘我计划分三期建设,而且说一期要稳,二期要快,三期要看这些话,其实资金只是一个方面,关键还有更多的考虑。一期除了广告宣传,房屋质量是最重要的因素,要得到购房者的认可和信任,所以说投入要大,不赔钱就是赚钱。二期是正常建筑,快的意思就是要收回成本,获取利益。三期就需要在成本控制上下功夫了,这种话可以有多种理解,反正一期到三期,快的需要三五年,慢的就沒有边了。若干年后整个小区的改造和拆迁却是同时进行的,不会因为晚建几年就后拆,这个时间差就给开发商提供了足够运作和想象的空间,这也是行业里公开的秘密,只是很多人不知道罢了。”

    “你们可真行,这各行各业还有多少类似的潜规则,还有多少不为人知的秘密,真是不敢想啊,”齐天翔叹了口气,深深地看了汪宝坤一眼,充满感情地说道:“不过还是谢谢你,真的,”

    “用不着这么正式,真想谢,那天请我吃顿饭就行,”汪宝坤也有些动情,可还是克制住了感情的流露,转过身看看身后说:“咱们还是过去吧,估计久了还不定有人会瞎想的。”

    “想想也好啊,起码明白你老兄是我的人,这样有人要给你下绊子的时候,会多想一下。”齐天翔咬咬牙,意味深长地笑了。

    “打狗看主人,你占我便宜。”汪宝坤详装不满地瞥了齐天翔一眼,抬起手要打的意思,终究还是沒敢下手。

    “打住,你这是明显对本市最高长官不敬,懂吗,”齐天翔板着脸望着汪宝坤,随即哈哈笑着转身往主席台走去。

    已经过了预定庆典召开的时间,省领导还沒有來,所有來参加会议的市领导都坐不住了,三三两两地走出工棚,随意地在小区里走动着,看着,只是不见了王涛和赵铁林的身影,齐天翔和汪宝坤对视了一眼,心照不宣地笑了。

    直到警笛从远至近地响起,一个车队缓缓地驶近,散漫在周边的人在慢慢向小区门前聚拢过來,自动地站在了齐天翔身后或附近。

    “抱歉,抱歉,让大家久等了,尤其是让齐书记等待,这怎么好意思。”车队依次停下,省委组织部的刘正国部长优雅地下车,看到齐天翔等人就故作惊讶地快步走了上來,很远就伸出手來,呵呵笑着解释着:“都是这个王涛搞的这么周张,非要去接,说这样显得郑重,就把时间给耽误了。”

    齐天翔礼貌地握住刘正国伸过來的手,呵呵笑着说:“也是应该的嘛,过去讲究上官莅临要郊迎三十里的,这才哪到哪嘛,”

    “说笑了,说笑了,”刘正国很清楚齐天翔话里的意味,有些尴尬地呵呵笑着,借与其他人握手的机会掩饰了过去,迅速恢复了自然自得的神色,寒暄着说笑着。

    齐天翔与随后走近的罗剑副省长热情地握着手,戏谑地说道:“罗省长这英武不减当年,只是好像比以前瘦了一点。”

    “你齐书记不胖,就巴不得所有人都与你一样瘦。”罗剑知道齐天翔说的是玩笑话,也就不太当真地笑着。

    其实罗胖子是很多人都知道的雅号,也是他很介意的称谓,对他说胖说瘦都会让他理解为是对他的奚落,但面对齐天翔他却无可奈何,一则他们分属于省委、省政府两个系统,平时交集的地方不多,另外现在河州市是齐天翔在当家,需要他协调处理的事情不少,也是不愿过多计较和结怨。

    齐天翔与他认识很早,那还是在处理河州重机集团贪腐案件的时候,罗剑是河州市委书记,因为案件过于敏感,特别是对河州市经济产生的波动很是不满,曾对当时的纪委书记洪虎下过一个“不掺合,不过问,不涉及”的三不原则,使得案件调查和处理遇到了很大阻力,很长一段时间难以推进,也使得齐天翔只能选择华沂市进行突破。为此,尽管两人沒有正面的冲突,但彼此都心存芥蒂,只是此后两人交往不多,也就是在省委常委会上有过交往,还算是平静。尤其是此后罗剑职务调整到了省政府那边,齐天翔也不再担任深改领导小组副组长,就更难得见面,但在齐天翔内心深处,对这位副省长是有看法的,相信他也会有同样的想法。

    握手见面之后,刘正国沒有理会王涛请他上主席台的动作,径直走到齐天翔面前,一改刚才和蔼温煦的神情,表情严峻地请齐天翔借一步说话,看着他神情骤变的刘正国,齐天翔尽管有些不解和惊异,可还是将他带进了附近的工棚,片刻之后才一同慢慢走了出來,神情也都恢复了平静和祥和。

    等待和耽搁,使得庆典仪式开始的时间大大地延迟了,尽管压缩了很多诸如献花、宣读贺信之类的程序,可剪彩、讲话这样的关键环节是不能缺少的。由于复建项目的引人注目,以及项目本身的敏感性,庆典吸引了很多人参见,有业主、回迁户、银行,以及建筑工程和材料供应方面的客户或代表,更多的还是房地产界的同行。几百个人集聚在主楼前临时搭起的主席台前,由于传言会有业主会在庆典时闹事,汪宝坤请了很多要好的朋友來压阵,东城区公安分局也派了不少警力到场,防止发生意外事件。汪宝坤很懂得借势和造势,请了很多新闻单位,除了省市的媒体,还从北京请來了一些媒体记者,省电视台甚至把转播车也开到了现场。加上梁冰玉安排的河州市的新闻媒体,使得现场集聚了大批的记者。

    现场气氛火爆和热烈,并沒有发生任何冲突和闹事的事件,始终顺利地按照预定程序,有条不紊地进行着。伴随着欢快的乐曲,长长的红绸带被身着红色旗袍的礼仪小姐拉起,又被省市领导剪断,庆典仪式进入了高潮。随着震耳欲聋的鞭炮声,周边也响起了礼炮,将无数的红丝带打向天空,有飘飘洒洒地散落在嘉宾和主席台周围,使得红色的海洋似乎瞬间流动了起來,搅动着现场气氛更加红火。

    庆典仪式由王涛主持,火爆的气氛似乎也使他兴奋起來,声音高亢嘹亮,充满激情,结束完工程情况后,热情地请省领导发言。

    刘正国首先致辞,在盛赞了河州市委、市政府关心民生事业,关注民众诉求的同时,高度肯定了市政府在整治和规范房地产市场方面所作的努力,表扬了王涛和城建局为民分忧,积极探索和解决实际问題的思路,并希望他们继续努力,在更大范围和领域做出突出的贡献。

    罗剑的讲话很短,意图更为明显,除了肯定,就是表扬,而且注重强调了恢复重建和激发经济活力的关系,并希望河州市政府和城建系统,在新一轮经济腾飞中更有作为。

    在全场的掌声中,齐天翔开始了发言,他久久地环视着满场的火红,又环视了主席台上的省市领导,慢慢地说:“今天一下來了三位河州市的市委书记,可谓隆重之极啊,”

    “三位书记齐聚丽景花园,说明了一个问題,那就是这里现在的红火场面,若干年前也曾上演过,并且也很热闹。”齐天翔环视了一下主席台,接着说:“可更让我的前两任书记记忆犹新的,或许还是不断聚集在市委门前回迁户的上访,那是怎么也让人高兴起來的一幕,如今这些回迁户看到了新的希望,纷纷聚集在了这里,我觉得这是好事,起码在这里他们看到了更多的希望。”

    齐天翔的话引发了现场热烈的掌声,这是出乎所有人预料的,等掌声稍稍平息之后,齐天翔继续讲道:“刚才有同志告诉我说,他盖得不是房子,更不是什么花园,而是家园,我很感动,也很有启发。这么多年我们的城市长高了,长大了,可高了大了的城市长壮了吗,长漂亮了吗,这些对成年人应该有的标准,用在城市建设上是不是也很能说明问題,城市是个家,是大家共同的家园,可沒有家园的温馨,哪來大家的和谐美好。所以我希望,市委门口的上访者少一些,这里的聚集者多一些,因为这里将是回迁户和期盼住房者的家园,而这样的家园我们这个城市会越來越多,越來越美好,我愿意与大家一起共同期待,”

    齐天翔煽情的讲话引发了更加热烈的掌声,而且经久不息,齐天翔用眼睛的余光扫了一下主席台上各位的反应,看到的是刘正国脸色的凝重,以及王涛阴沉的脸,但齐天翔却沒有心情欣赏这些,他还有更重要的事情要做,